Ernstige bouwgebreken bij (ver)koop van een woonhuis: aansprakelijkheid verkoper en non-conformiteit

Ernstige bouwgebreken bij (ver)koop van een woonhuis: aansprakelijkheid verkoper en non-conformiteit

Verkopers aansprakelijk voor verborgen bouwgebreken bij woningverkoop? Hof kent koper bijna € 300.000 schadevergoeding toe wegens non-conformiteit.

Een woning (ver)kopen zonder bouwkundige keuring beperkt de aansprakelijkheid van verkopers niet automatisch. Wanneer na de koop blijkt dat sprake is van ernstige bouwgebreken, zoals gebreken aan het dak, de fundering of de isolatie, kan dit leiden tot aansprakelijkheid wegens non-conformiteit. In een uitspraak van 5 augustus 2025 heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat verkopers aansprakelijk zijn voor verborgen gebreken aan een woning en werd aan de koper een schadevergoeding toegekend van bijna € 300.000.

De verkopers hadden de woning zelf gebouwd en in 2019 verkocht. In de verkoopdocumentatie werd vermeld dat de woning was voorzien van dak-, muur- en vloerisolatie en dat geen gebreken aan de dakconstructie bekend waren. De koper liet voorafgaand aan de koop geen bouwkundige keuring uitvoeren. In de koopovereenkomst was een gebruikelijke aansprakelijkheidsbeperking opgenomen, waarbij verkopers alleen aansprakelijk waren voor gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren en die voor de koper niet kenbaar waren.

Na de levering bleek echter dat de woning ernstige verborgen gebreken vertoonde. Deskundigen constateerden onder meer gebreken aan het dak, het ontbreken van dampdichte folie, schimmelvorming, scheurvorming in de gevel, funderingsproblemen, isolatiegebreken en tekortkomingen in de elektrische installatie. Daarnaast was de woning gebouwd in afwijking van de door de gemeente goedgekeurde bouwtekeningen. Volgens de koper voldeed de woning daardoor niet aan de eisen die mogen worden gesteld aan een normaal te gebruiken woonhuis.

Het hof oordeelde dat de woning niet beantwoordde aan de koopovereenkomst. De gebreken tastten het normale gebruik aan door veiligheidsrisico’s, onvoldoende duurzaamheid en een ernstige aantasting van het woongenot. Omdat de gebreken ten tijde van de koop niet kenbaar waren en alleen door destructief onderzoek konden worden vastgesteld, konden de verkopers zich niet beroepen op de contractuele aansprakelijkheidsbeperking of op het ontbreken van een bouwkundige keuring.

Het hof verklaarde dat sprake was van non-conformiteit bij de woningverkoop en veroordeelde de verkopers tot betaling van € 291.735,69 aan herstelkosten, vermeerderd met expertisekosten, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

Deze uitspraak bevestigt dat het vereiste van ‘normaal gebruik’ van een woning zwaar weegt. Ernstige verborgen bouwgebreken kunnen leiden tot aanzienlijke aansprakelijkheid voor verkopers, ook jaren na levering en ook wanneer geen bouwkundige keuring is uitgevoerd. Onjuiste of onvolledige informatie in verkoopdocumentatie en vragenlijsten speelt daarbij een belangrijke rol, terwijl standaard aansprakelijkheidsbeperkingen geen volledige bescherming bieden.

Heeft u vragen over non-conformiteit, verborgen gebreken of aansprakelijkheid bij de (ver)koop van vastgoed? In 2026 zal binnen onze Academy aandacht worden besteed aan deze onderwerpen in de vorm van lezingen door onze vastgoed- en huurrechtadvocaten. Nadere informatie volgt via onze website en nieuwsbrief. Voor juridisch advies kunt u vrijblijvend contact opnemen met ons kantoor in Heerlen via info@sijbenpartners.nl of bel 045 560 2200.

Bron: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 5 augustus 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:5020.

Artikel geschreven door: mr. Edith Sars