Vastgoed in de bv: juridische en praktische aandachtspunten bij aankoop en exploitatie

Vastgoed in de bv: juridische en praktische aandachtspunten bij aankoop en exploitatie

Steeds meer ondernemers kiezen ervoor om vastgoed onder te brengen in een bv. Dat kan voordelen bieden bij de financiering, exploitatie en risicospreiding. Ook kan een bv een passende structuur zijn wanneer vastgoed wordt verhuurd of als onderdeel van de onderneming wordt gebruikt. Toch is vastgoed in een bv niet alleen een financiële of fiscale keuze. Ook juridisch moeten belangrijke beslissingen worden genomen.

Een eerste aandachtspunt is de eigendomsstructuur. Komt het pand rechtstreeks in de werkmaatschappij of wordt het ondergebracht in een afzonderlijke vastgoed-bv? Het antwoord hangt sterk af van de activiteiten, de financiering en de risico’s die de onderneming loopt. Wanneer vastgoed en bedrijfsactiviteiten in dezelfde bv worden gecombineerd, kunnen bedrijfsrisico’s immers ook gevolgen hebben voor het vastgoed.

Ook bij de aankoop van het pand is een zorgvuldig onderzoek noodzakelijk. Denk aan de eigendomssituatie, eventuele erfdienstbaarheden, de bestemming van het pand, bodemverontreiniging en lopende huurcontracten. Daarnaast is het belangrijk om na te gaan of het pand voldoet aan de toepasselijke regelgeving en welke onderhouds- of investeringsverplichtingen op korte termijn te verwachten zijn.

Bij verhuurd vastgoed verdient de huurovereenkomst bijzondere aandacht. Zijn de afspraken over huurprijs, indexering, onderhoud en servicekosten duidelijk vastgelegd? En is de huurder bevoegd om het pand voor de afgesproken activiteiten te gebruiken? Onduidelijkheid hierover kan leiden tot discussies over gebreken, kosten en zelfs aansprakelijkheid. Een huurovereenkomst die op het eerste gezicht deugdelijk lijkt, kan bij gewijzigde omstandigheden toch grote risico’s opleveren.

Daarnaast spelen de afspraken tussen aandeelhouders en bestuurders een rol. Wie beslist over de aankoop, verkoop, financiering of grote verbouwingen? Is goedkeuring van aandeelhouders nodig? En wat gebeurt er wanneer aandeelhouders verschillende belangen krijgen, bijvoorbeeld bij verkoop van het vastgoed of beëindiging van de samenwerking? Duidelijke afspraken kunnen in zulke situaties kostbare geschillen voorkomen.

Ook financiers stellen vaak voorwaarden aan de aankoop en exploitatie van vastgoed. Denk aan zekerheden, informatieverplichtingen en beperkingen bij verkoop of verhuur. Het niet naleven van deze voorwaarden kan gevolgen hebben voor de financiering en de continuïteit van de onderneming. Daarom is het verstandig om koopovereenkomst, financieringsdocumentatie en vennootschappelijke besluiten in samenhang te beoordelen.

Het draait dus om meer dan enkel de vraag of een pand een goede investering is. De gekozen bv-structuur, de contracten en de verdeling van verantwoordelijkheden bepalen mede hoeveel ruimte de onderneming houdt om later bij te sturen. Een juridische beoordeling vooraf kan al snel veel kosten en problemen voorkomen.

Heeft u plannen om vastgoed aan te kopen, te verhuren of onder te brengen in een bv? Neem dan vrijblijvend contact op. Samen kunnen wij uw mogelijkheden en eventuele juridische aandachtspunten (tijdig) in kaart brengen.

Heeft u vragen over bovenstaand artikel? Neem dan vrijblijvend contact op met mij(n kantoor) via: peters@sijbenpartners.nl of via: 045-5602200. Graag verken ik met u uw mogelijkheden.

Dit artikel is geschreven door: Naud Peters