Dringend eigen gebruik: wanneer moet het voornemen van de verhuurder tot eigen gebruik bestaan?

Dringend eigen gebruik: wanneer moet het voornemen van de verhuurder tot eigen gebruik bestaan?

Een verhuurder kan een huurovereenkomst van bedrijfsruimte beëindigen wegens dringend eigen gebruik. De verhuurder moet dan wel aannemelijk maken dat hij het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik wil nemen én dat dit gebruik dringend is. Van dringend eigen gebruik kan bijvoorbeeld sprake zijn bij eigen exploitatie of bij renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

De kern is de wil c.q. het voornemen van de verhuurder. Dat voornemen moet concreter zijn dan een algemene wens om het gehuurde ooit zelf te gebruiken. De verhuurder moet een persoonlijk en duurzaam gebruik voor ogen hebben. Daarbij zijn de aard van het gebruik, de noodzaak van juist deze bedrijfsruimte en de uitvoerbaarheid van het plan van belang.

De Hoge Raad heeft in 2022 reeds bepaald dat de wil tot eigen gebruik niet alleen moet bestaan ten tijde van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter. De verhuurder moet dus ook bij de beëindigingsprocedure bij de rechter de wil hebben om het gehuurde zelf te gebruiken. Een plan dat na de opzegging wordt opgesteld, bewijst niet zonder meer dat de verhuurder de benodigde wil c.q. het voornemen al eerder had.

De recente Lidl-uitspraak
De betekenis van deze maatstaf kwam opnieuw naar voren in een recente uitspraak van de Hoge Raad. De zaak betrof de supermarktketen Lidl. Zij had een huurovereenkomst beëindigd met een beroep op dringend eigen gebruik. Het Hof oordeelde echter dat Lidl bij de opzegging geen voldoende concreet voornemen had om het gehuurde zelf te gaan gebruiken.

Lidl verhuurde een bedrijfsruimte in de nabijheid van een Lidl-supermarkt. Op 28 november 2016 zegde Lidl de huurovereenkomst op tegen 31 december 2017 wegens dringend eigen gebruik. De huurder stemde niet in met de opzegging, waarna Lidl een beëindigingsprocedure startte. Daarna liet Lidl op 17 december 2017 en 25 januari 2018 ontwerptekeningen maken voor een mogelijke uitbreiding van de supermarkt. Het Hof stelde dat de tekeningen, die pas een jaar na de opzegging waren opgesteld, niet konden aantonen dat Lidl ten tijde van de opzegging de wil had om het gehuurde persoonlijk en duurzaam te gaan gebruiken. Op de relevante momenten bestond er volgens het Hof geen reële en concrete uitbreidingsmogelijkheid.

De huurder vorderde vervolgens een verklaring voor recht dat Lidl schadeplichtig was, omdat zij ten tijde van de beëindiging niet daadwerkelijk de wil had gehad om het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik te nemen. Het Hof wees die vordering toe.

Gevolgen voor de verhuurder
Een verhuurder doet er goed aan om vóór de opzegging een concreet plan te hebben waaruit het voornemen van dringend eigen gebruik volgt. Dat plan hoeft niet op alle onderdelen definitief te zijn, maar de verhuurder moet wel kunnen uitleggen welk persoonlijk en duurzaam gebruik hij voor ogen heeft, waarom daarvoor juist het gehuurde nodig is, waarom het gebruik dringend is en binnen welke termijn de ingebruikname kan plaatsvinden.

Als de huurovereenkomst vervolgens eindigt, maar de verhuurder het gehuurde niet daadwerkelijk zelf in gebruik neemt, kan hij schadeplichtig worden. De wet bepaalt bovendien dat het voornemen in beginsel wordt geacht niet aanwezig te zijn geweest als het gehuurde niet binnen een jaar na het einde van de huurovereenkomst duurzaam in gebruik is genomen.

De recente Lidl-uitspraak benadrukt dat het dringend eigen gebruik niet kan worden gebaseerd op een strategische wens om van een huurovereenkomst af te komen. Vereist is een daadwerkelijke, concrete en voldoende uitvoerbare wil tot eigen gebruik.

Heeft u vragen naar aanleiding van bovenstaand artikel? Neem dan gerust vrijblijvend contact met ons op via info@sijbenpartners.nl of via 045-5602200. Wij helpen u graag verder.

Artikel geschreven door: Iona Lenssen