Huurrecht woonruimte en opzegging door de verhuurder

Huurrecht woonruimte en opzegging door de verhuurder

Het opzeggen van een huurovereenkomst van een woonruimte is gebonden aan strikte wettelijke regels. Deze regels zijn bedoeld om huurders te beschermen tegen onredelijke beëindiging van hun huurcontract. Voor verhuurders betekent dit dat zij alleen met een beroep op in de wet opgenomen opzeggronden en met inachtneming van een formele procedure tot opzegging kunnen overgaan. In deze post worden de belangrijkste aspecten toegelicht. Tijdens de lunchlezing op 9 oktober a.s. gaat Lieke Isenborghs, werkzaam als advocaat binnen het vastgoed- en huurrecht, verder in op dit onderwerp.

Wettelijke regels

In Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek staan de regels voor opzegging van de huurovereenkomst (woonruimte) opgenomen. De opzegging moet geschieden bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief. Indien een echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder medehuurder is, moet de opzegging aan beide echtgenoten of geregistreerde partners afzonderlijk worden gedaan. De huurder moet in de opzegbrief worden gewezen op de termijn van zes weken die de verhuurder de huurder moet geven om te beslissen over een instemming met de beëindiging.

Opzegtermijn

De opzegtermijn is afhankelijk van hetgeen hierover is afgesproken in de huurovereenkomst. De in de overeenkomst bepaalde opzegtermijn voor de huurder mag echter niet korter zijn dan één maand en niet langer dan drie maanden. De opzegtermijn voor de verhuurder mag niet korter zijn dan drie maanden en voor elk jaar dat de huurder ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad, wordt deze termijn verlengd met één maand tot een maximum van zes maanden.

Opzeggingsgronden

De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere gronden dan in de wet genoemd, is nietig (niet geldig).

Een verhuurder kan de huurovereenkomst alleen beëindigen op basis van één of meer van de wettelijke opzeggingsgronden. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de huurder zich niet als een ‘goed huurder’ gedraagt, doordat deze overlast veroorzaakt, niet of niet tijdig de huur betaalt of schade veroorzaakt. Een andere opzeggrond is gelegen in het dringend eigen gebruik van het gehuurde door de verhuurder. De verhuurder moet dan stellen en onderbouwen dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat de huurovereenkomst met inachtneming van de belangen van de huurder en de verhuurder niet kan worden verlengd én tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder het ‘dringend eigen gebruik’ valt ook renovatie van de woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Ontbindingsprocedure

Een opgezegde huurovereenkomst blijft van kracht totdat de rechter over de opzegging heeft beslist, tenzij (uiteraard) de huurder schriftelijk heeft ingestemd met de opzegging door de verhuurder of de huurder zelf de overeenkomst heeft opgezegd. Indien de verhuurder niet binnen zes weken na de opzegging een schriftelijke mededeling heeft ontvangen van de huurder dat deze instemt met de beëindiging, kan de verhuurder vorderen dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst eindigt. De kantonrechter beoordeelt of de aangevoerde opzeggingsgronden aanwezig zijn.

Indien de rechter de vordering toewijst, stelt hij tevens het tijdstip van ontruiming vast. De toewijzing geldt dan als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip. Indien de rechter de vordering afwijst, wordt de overeenkomst van rechtswege verlengd. De rechter beslist dan of de overeenkomst wordt verlengd voor onbepaalde tijd of voor een door hem vast te stellen bepaalde tijd.

Lunchlezing over dit onderwerp

Voor verhuurders is het van groot belang om problemen met huurders zorgvuldig te documenteren, zoals betalingsachterstanden, klachten en relevante correspondentie. Daarnaast is het belangrijk om direct de (toepasselijke) opzeggrond te vermelden en de juiste opzegtermijn te hanteren. De inhoud van de opzegbrief is van cruciaal belang, hetgeen ook geldt voor de wijze van verzending. Om achteraf problemen te voorkomen, is het veelal zinvol om de opzegbrief juridisch te laten toetsen of door een jurist te laten opstellen.  

Heeft u vragen of wilt u meer weten? Meld u dan aan voor de lunchlezing van Lieke Isenborghs op 9 oktober a.s. op ons kantoor te Heerlen. Klik hier voor meer info of aanmelden. Indien u op zoek bent naar juridisch advies, kunt u altijd vrijblijvend contact opnemen met onze gespecialiseerde vastgoed- en huurrechtadvocaten in Heerlen via info@sijbenpartners.nl of bel gerust via 045 560 2200. Wij helpen u graag.

Artikel geschreven door: Lieke Isenborghs