Verborgen gebreken bij woningverkoop: wie is aansprakelijk?

Verborgen gebreken bij woningverkoop: wie is aansprakelijk?

Bij de verkoop van een woning kunnen verborgen gebreken tot complexe juridische situaties leiden. Zeker wanneer een woning meerdere keren is verkocht voordat gebreken aan het licht komen. In een recente uitspraak van de rechtbank Limburg van 4 maart 2026 stond de vraag centraal welke partij aansprakelijk is voor verborgen gebreken en welke partij schade kan verhalen.

Wat speelde er?
De oorspronkelijke eigenaren lieten in 1993 de woning bouwen en realiseerden in 2001 een aanbouw. In 2007 verkochten zij de woning. Deze kopers verkochten in 2021 de woning aan een derde partij. Bij de verkoop in 2021 werd in de stukken opgenomen dat alle aanspraken op derden, bijvoorbeeld vanwege gebreken aan de woning, overgingen op de nieuwe eigenaren.

Na de verkoop ontdekte de nieuwe eigenaren scheuren in de aanbouw en problemen met de riolering en fundering. Volgens een constructeur moest de aanbouw volledig worden gesloopt en opnieuw worden gebouwd. De nieuwe eigenaren stelden de verkopers aansprakelijk voor deze verborgen gebreken aan de woning. Uiteindelijk werd een schikking getroffen waarbij de verkopers een schadevergoeding van € 75.000 aan de nieuwe eigenaren betaalden. Daarna probeerden de verkopers het bedrag van € 75.000 te verhalen op de oorspronkelijke eigenaren van de woning. De rechtbank moest beoordelen of dit wel kon.

Wat oordeelde de rechtbank?
De rechtbank oordeelde dat de verkopers geen vordering meer konden instellen tegen de oorspronkelijke eigenaren. In de leveringsakte was namelijk vastgelegd dat alle (toekomstige) aanspraken werden overgedragen aan de nieuwe eigenaren. Dit wordt juridisch een “stille cessie” van vorderingsrechten genoemd. Hierdoor konden de verkopers zelf geen procedure meer voeren tegen de oorspronkelijke eigenaren vanwege verborgen gebreken aan de woning. De rechtbank verklaarde hen niet-ontvankelijk, waardoor de zaak inhoudelijk niet meer werd beoordeeld.

Wat betekent dit voor de praktijk?
Deze uitspraak laat zien dat de bepalingen in een koopovereenkomst of leveringsakte grote gevolgen kunnen hebben bij verborgen gebreken. Bij de verkoop van een woning kunnen vorderingsrechten worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar: ook als gebreken nog niet bekend zijn. Voor kopers en verkopers is het daarom belangrijk om, voorafgaand aan de (ver)koop, goed te kijken naar de inhoud van de koopovereenkomst en de notariële leveringsakte.

In veel gevallen kan tijdig juridisch advies schade beperken of voorkomen. Wilt u een woning kopen of verkopen? Of heeft u te maken met verborgen gebreken en aansprakelijkheid? Neem dan vrijblijvend contact op met onze gespecialiseerde vastgoedrecht advocaten.

Artikel geschreven door: Edith Sars