Een ingevulde vragenlijst bij het koopcontract: Geen garanties!

Een ingevulde vragenlijst bij het koopcontract: Geen garanties!

Bij de verkoop van een woning vult de verkoper vaak een vragenlijst in over de staat van het huis. Maar wat is de juridische waarde van de vragenlijst? En wat als deze informatie onjuist of onvolledig is? Mag je als koper zomaar uitgaan van deze informatie of moet je zelf ook nog onderzoek doen?

Bij de verkoop van een woning garandeert de verkoper in de koopovereenkomst (indien sprake is van een standaard NVM koopovereenkomst) dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. De koopovereenkomst bevat daarnaast veelal een vragenlijst die door de verkoper wordt ingevuld. In de vragenlijst staan vragen over de staat van de woning, onder meer of de verkoper bekend is met lekkages, asbest of andere gebreken die normaal gebruik van de woning in de weg zouden kunnen staan. Op de verkoper rust een mededelingsplicht, hij moet melding maken van hem bekende gebreken. De mededelingsplicht houdt in dat de verkoper alleen hoeft te melden wat hij zelf weet. De vragenlijst geeft géén garanties, maar heeft een informatief karakter. De inhoud van de koopovereenkomst gaat voor. De koper mag dus niet enkel uitgaan van informatie op de vragenlijst en moet ook zelf onderzoek doen.

De vragenlijst is bedoeld als hulpmiddel om de koper te informeren. Hoewel het de koper geen garanties biedt, moet de verkoper de vragenlijst wel naar waarheid invullen. Als de verkoper onjuiste of onvolledige informatie geeft, kan dit mogelijk leiden tot aansprakelijkheid. De verkoper heeft dan immers de op hem rustende mededelingsplicht geschonden. Bijvoorbeeld als de verkoper meermaals een muizenplaag of lekkage heeft meegemaakt, maar hierover ‘nee’ invult op de vragenlijst. Bij ontdekking na de overdracht door de koper kan de verkoper alsdan aansprakelijk zijn voor de (herstel)kosten wegens non-conformiteit, of kan de koop zelfs worden vernietigd op grond van dwaling.

In een recente uitspraak over dit onderwerp overwoog het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden als volgt: ‘Mededelingen in de vragenlijst kunnen niet als garantie worden aangemerkt. Ook zijn het geen mededelingen die de koper steeds ontslaan van zijn onderzoeksplicht of die zonder meer meebrengen dat de koper niet kan worden tegengeworpen dat hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. De vragenlijst bewijst wel welke mededelingen de verkoper omtrent de woning heeft gedaan en is ook van betekenis voor de beantwoording van de vraag wat de koper mocht verwachten.’

In een koopovereenkomst van een oude(re) woning wordt ook vaak een ouderdomsclausule opgenomen. Hiermee verklaart de koper ermee bekend te zijn dat de woning oud is en de verkoper geen garanties biedt voor gebreken die het normaal gebruik van de woning in de weg staan én die verband houden met de ouderdom van de woning. Het is aan de verkoper om het verband van geconstateerde gebreken met de ouderdom van de woning aan te tonen zodat hij zich kan beroepen op de ouderdomsclausule. De mededelingsplicht van de verkoper moet worden gezien in het licht van de ouderdomsclausule. In principe hoeft de verkoper alleen melding te maken van gebreken die geen verband houden met de ouderdom van de woning. Indien echter vast komt te staan dat de verkoper de koper bewust om de tuin leidt, wordt dit echter ook door de rechter niet op prijs gesteld en vrijwaart een beroep op de clausule de verkoper mogelijk niet. Dit geldt overigens niet voor duidelijk zichtbare gebreken. Deze komen vrijwel altijd voor rekening van de koper. Het doen van onderzoek voordat tot aankoop wordt overgegaan, is altijd raadzaam, zeker in deze overspannen woningmarkt.

Heeft u te maken met gebreken aan een aangekochte woning of overweegt u een (oude) woning te (ver)kopen en wilt u juridisch advies over de vragenlijst en de onderzoeks- en mededelingsplicht? Neem dan vrijblijvend contact op met onze gespecialiseerde vastgoedadvocaten in Heerlen via info@sijbenpartners.nl of bel gerust via 045 560 2200. Wij helpen u graag.

Artikel geschreven door: mevrouw mr. Sars