Meetfout van de makelaar: rechtbank wijst schadevergoeding toe aan kopers

Meetfout van de makelaar: rechtbank wijst schadevergoeding toe aan kopers

De Rechtbank Overijssel deed op 22 april 2026 een uitspraak over de aansprakelijkheid van een makelaar bij een onjuiste woonoppervlakte. In deze zaak werd een woning met 185 m² woonoppervlak te koop aangeboden, maar in werkelijkheid bleek dit slechts 158 m² te zijn. De rechtbank oordeelde dat de verkoopmakelaar onrechtmatig heeft gehandeld tegenover de kopers en daarom aansprakelijk was voor de schade.

Wat speelde er?
De woning werd in 2023 te koop aangeboden met een woonoppervlakte van 185 m². De kopers brachten een bod uit van € 500.000 en kochten uiteindelijk de woning. Later ontdekten zij dat eerdere geïnteresseerden de koop hadden ontbonden vanwege twijfel over de woonoppervlakte. Uit meerdere onafhankelijke metingen bleek vervolgens dat de woning geen 185 m², maar ca. 158 m² groot was, een afwijking van 27 m². De kopers stelden de makelaar aansprakelijk wegens het verstrekken van onjuiste informatie.

Oordeel van de rechtbank
Een verkoopmakelaar moet volgens de rechtbank handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot. Daarbij mag een koper vertrouwen op de juistheid van de opgegeven woonoppervlakte. De rechtbank oordeelde dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld, onder meer omdat de woonoppervlakte een belangrijke factor is bij de aankoopbeslissing van een woning. Volgens de rechtbank had de makelaar onvoldoende zorgvuldig gehandeld door een onjuiste woonoppervlakte te vermelden, alsook door geen duidelijke uitleg te geven over de eerdere discussie rondom de oppervlakte en onvoldoende te onderbouwen hoe de eigen meting tot stand was gekomen.

Géén bescherming via standaard NVM-clausule
De rechtbank oordeelde dat de standaard NEN2580-clausule in dit geval geen bescherming bood. Volgens de rechtbank was hier geen sprake van een kleine afrondings- of interpretatiefout, maar van een substantieel verschil tussen 185 m² en 158 m². De NEN2580-meetinstructie is een standaardmethode waarmee makelaars en taxateurs de gebruiksoppervlakte van een woning meten en berekenen.

Hoe werd de schade berekend?
De kopers vorderden ruim € 48.000 schadevergoeding. Zij stelden dat zij de woning nooit voor € 500.000 zouden hebben gekocht als zij de juiste oppervlakte hadden gekend. De rechtbank volgde dit standpunt gedeeltelijk maar maakte een schatting van de daadwerkelijke marktwaarde. Niet kon exact worden vastgesteld hoeveel invloed de ontbrekende vierkante meters hadden op de koopprijs. De uiteindelijke schadevergoeding van € 13.402 bestond uit € 12.500 aan waardevermindering en      € 902 kosten voor meting en taxatie. De makelaar moet ook rente betalen en een vergoeding van ruim € 3.000 aan proceskosten van de kopers.

Waarom is deze uitspraak belangrijk?
Deze uitspraak bevestigt opnieuw dat makelaars een zelfstandige zorgplicht hebben tegenover kopers en dat kopers mogen vertrouwen op de juistheid van de verkoopinformatie. Makelaars moeten informatie over de woning zorgvuldig controleren, signalen over mogelijke meetfouten serieus nemen en transparant communiceren over discussies of onzekerheden rondom het woonoppervlak.

De Rechtbank Overijssel maakt met deze uitspraak ook duidelijk dat een substantiële meetfout niet zonder gevolgen blijft. Wanneer een woning aanzienlijk kleiner blijkt dan gepresenteerd, kan een makelaar aansprakelijk zijn voor de financiële schade van de koper. De uitspraak onderstreept het belang van zorgvuldige metingen en transparante communicatie tijdens het verkoopproces.

Makelaars kunnen en mogen niet zonder meer vertrouwen op eerder verrichte metingen, zeker niet wanneer er concrete aanwijzingen bestaan dat de woonoppervlakte mogelijk onjuist is.

Bron: ECLI:NL:RBOVE:2026:2391

Heeft u vragen naar aanleiding van bovenstaand artikel? Neem dan gerust vrijblijvend contact met ons op via: info@sijbenpartners.nl of via 045-5602200. Wij helpen u graag verder.

Artikel geschreven door: Edith Sars