Ontruimingsbescherming 7:230a BW

Ontruimingsbescherming 7:230a BW

Wat is ontruimingsbescherming en wanneer kan een huurder hiervan gebruikmaken? In deze blog leggen we het uit. Ook de rol van de rechter wordt besproken, de termijn voor verlenging van de ontruiming en de rechten en verplichtingen van partijen hierbij.

Wanneer de huurovereenkomst van een pand wordt beëindigd, moet de huurder het pand aan het einde van de huurperiode ontruimen en verlaten. Indien sprake is van een zogenoemde ‘7:230a-bedrijfsruimte’, zoals een kantoor- of logistieke ruimte, kan de huurder echter een beroep doen op de ontruimingsbescherming. Deze bescherming geldt niet bij verhuur van woonruimte of van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW, zoals een winkel, restaurant of café. 

Een beroep op ontruimingsbescherming wordt behandeld bij de rechtbank. De huurder dient een verzoekschrift in om, na het einde van de huurovereenkomst, de termijn te verlengen waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden. Dit verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming schriftelijk is aangezegd. De indiening van het verzoek schorst de verplichting tot ontruiming van de huurder, totdat de kantonrechter op het verzoek heeft beslist.

In drie gevallen kan géén beroep worden gedaan op de ontruimingsbescherming: (1) indien de huurder zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd, (2) indien de huurder uitdrukkelijk heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst, (3) indien de huurder is veroordeeld tot ontruiming wegens het niet nakomen van zijn verplichtingen, zoals het (tijdig) betalen van de huurprijs.

De rechter maakt vervolgens een belangenafweging tussen de verhuurder en de huurder. Daarbij overweegt de rechtbank met name welke belangen ernstiger geschaad zouden worden bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek van de huurder wordt afgewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem niet verwacht kan worden dat het gebruikt langer voortduurt. Hiervan kan sprake zijn bij onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, ernstige overlast of wanbetaling.

De rechtbank stelt, indien het verzoek wordt afgewezen, de datum en het tijdstip van ontruiming vast. De uitspraak van de rechtbank geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip. Als de huurder dan niet vrijwillig vertrekt, kan een gerechtsdeurwaarder worden ingeschakeld om, zo nodig met hulp van de politie, de ontruiming uit te voeren.

Als de belangen van de huurder zwaarder wegen, wijst de rechtbank het verzoek toe. Hiervan kan sprake zijn als de huurder bijvoorbeeld nog geen vervangende ruimte heeft kunnen vinden of het (financieel) voortbestaan van het bedrijf in gevaar komt bij afwijzing van het verzoek.

Door de rechtbank wordt dan een termijn gegeven van maximaal één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst waarbinnen de huurder niet hoeft te ontruimen. Daarna kan de huurder nog maximaal twee keer een verzoek indienen om deze termijn te verlengen, telkens voor maximaal één jaar. Een opvolgend verzoek tot verlenging moet uiterlijk één maand voor het verstrijken van de lopende termijn worden ingediend. Ook dan geldt dat de verplichting tot ontruiming van de huurder wordt opgeschort totdat de rechtbank heeft beslist. Nadat de huurovereenkomst is geëindigd, kan een huurder dus nog maximaal drie jaar blijven!

Tijdens de periode van ontruimingsbescherming is er formeel geen sprake meer van een huurovereenkomst, maar van een gebruiksrecht. De huurder betaalt dan geen huur meer maar een gebruikersvergoeding. Indien partijen het niet eens worden over de hoogte daarvan, kan de rechter op verzoek deze gebruikersvergoeding vaststellen op een redelijk bedrag, vaak overeenkomstig aan de huurprijs. Voor het overige blijven tijdens de verlengde termijn de rechten en verplichtingen uit de voormalige huurovereenkomst van kracht.

Tegen de beslissing van de rechtbank staat géén hoger beroep open. Het is dan ook van belang om een gespecialiseerde huurrechtadvocaat in te schakelen, zodat tijdig een beroep op ontruimingsbescherming wordt gedaan of gemotiveerd verweer kan worden gevoerd tegen een beroep op ontruimingsbescherming.

Heeft u vragen of wilt u meer weten over (ver)huur van een kantoorruimte en/of de ontruimingsbescherming? Meld u dan aan voor de lunchlezing van Lieke Isenborghs op 5 juni a.s. Klik hier voor meer info of aanmelden.