Sijben & Partners Advocaten
Laan van Hövell tot Westerflier 23
6411 EW, Heerlen
info@sijbenpartners.nl
Laan van Hövell tot Westerflier 23
6411 EW, Heerlen
info@sijbenpartners.nl
De Nederlandse verhuurmarkt is in korte tijd ingrijpend veranderd. Waar het aanbod van huurwoningen jarenlang gestaag groeide, is inmiddels sprake van een duidelijke kentering. Steeds meer verhuurders verkopen hun woningen en ook institutionele beleggers (zoals banken en beleggingsfondsen) heroverwegen hun positie. Tegelijkertijd blijft de vraag naar betaalbare huurwoningen onverminderd groot. Deze ontwikkeling zet niet alleen de markt onder druk, maar brengt ook de nodige (juridische) vragen voor verhuurders en woningcorporaties met zich mee.
De afname van de huurvoorraad is geen toevallig markteffect, maar het resultaat van een opeenstapeling van nieuwe wet- en regelgeving, fiscale wetgeving en intensievere handhaving. In dit artikel gaat Naud Peters in op de voornaamste oorzaken van de krimpende verhuurmarkt, de juridische gevolgen voor de praktijk en nog belangrijker, de kansen die ontstaan voor adaptieve verhuurders en woningcorporaties.
1. Oorzaken van de krimpende huurvoorraad
Een van de boosdoeners voor verhuurders is de verdere regulering van huurprijzen. Met de invoering van de Wet betaalbare huur is het woningwaarderingsstelsel verplicht geworden voor een aanzienlijk deel van de zogenaamde middenhuur (nieuwe categorie huurwoningen vanaf 1 juli 2024, tussen sociale huur en de vrije sector, bedoeld voor middeninkomens, met huurprijzen tussen de € 900 en circa € 1.185 per maand (2025) gebaseerd op het Woningwaarderingsstelsel (WWS) 144-186 punten). Voor veel verhuurders betekent dit dat zij nu geconfronteerd worden met maximale huurprijzen die niet langer in verhouding staan tot de gestegen kosten van financiering, onderhoud en verduurzaming. Het uiteindelijke rendement is daardoor onder druk komen te staan en valt voor veel verhuurders ineens lager uit.
Daar komt bij dat ook de belastingdruk voor veel vastgoedbezitters een stuk hoger is geworden. Mede door de:
Met name particuliere verhuurders merken de gevolgen van de hogere belastingdruk in box 3 en de verhoogde overdrachtsbelasting voor beleggers. Ook het rendement van woningcorporaties staat onder druk door onder meer toenemende fiscale lasten, terwijl de maatschappelijke verwachtingen juist vaak toenemen.
Tot slot speelt ook meer handhavend optreden door gemeenten een belangrijke rol. De Wet goed verhuurderschap heeft gemeenten meer instrumenten gegeven om toezicht te houden op verhuurpraktijken en om sancties op te leggen bij overtredingen. Hoewel deze wet is ingevoerd met het oog op bescherming van huurders, ervaren veel verhuurders de toenemende administratieve lasten en het handhavingsrisico als zwaar. In combinatie met de verminderde opbrengsten, leidt dit er regelmatig toe dat verhuur niet langer als rendabel wordt gezien.
2. Juridische gevolgen voor (verkopende) verhuurders
Voor verhuurders die besluiten hun woningen te verkopen, is het van groot belang zich bewust te zijn van de juridische beperkingen. Het wettelijke uitgangspunt is “koop breekt geen huur”. Dat betekent dat een huurovereenkomst in beginsel niet eindigt bij verkoop van het pand en mee wordt overgenomen door de kopers. Het “leeg” opleveren van een eerder verhuurde woning is dan ook slechts in uitzonderlijke gevallen mogelijk.
Met name bij zelfstandige woonruimtes is beëindiging van een huurovereenkomst dikwijls juridisch complex. Alleen op wettelijke gronden, zoals bijvoorbeeld dringend eigen gebruik (niet van toepassing bij verkoop van de woning), kan de huurovereenkomst worden beëindigd en ook dan gelden strikte voorwaarden. Een onzorgvuldige voorbereiding kan leiden tot langslepende, gerechtelijke procedures, vertraging van de verkoop en zelfs schadevergoedingsclaims. In de praktijk blijkt dat veel verhuurders deze risico’s momenteel onderschatten.
Daarnaast heeft de nieuwe regelgeving ook invloed op de waarde van verhuurd vastgoed. Woningen die onder het gereguleerde segment vallen, zijn vaak minder aantrekkelijk voor beleggers, hetgeen resulteert in lagere verkoopprijzen. Voor verhuurders betekent dit dat strategische keuzes tijdig moeten worden gemaakt: blijven verhuren onder veranderde voorwaarden, investeren om de woning buiten de regulering te brengen, of gecontroleerd uitponden.
3. De bijzondere positie van woningcorporaties
Woningcorporaties zijn een geval apart. Enerzijds worden zij geconfronteerd met een groeiende vraag naar sociale en betaalbare huurwoningen, anderzijds worden zij beperkt door (nieuwe) wetgeving en steeds nadeligere, financiële randvoorwaarden. De krimpende particuliere huurvoorraad vergroot de druk op corporaties, terwijl de ruimte om snel en flexibel te handelen vaak (te) beperkt is.
Wel ontstaan er voor meedenkende corporaties ook nieuwe samenwerkingsmogelijkheden. In toenemende mate wordt gezocht naar gemengde projecten waarin sociale huur, middenhuur en soms koop worden gecombineerd. Ook samenwerkingen met gemeenten bij herontwikkeling en verduurzaming kunnen aantrekkelijke kansen bieden. Deze constructies vragen echter om zorgvuldige, juridische vormgeving, onder meer op het gebied van governance, risicoverdeling en bestuursrechtelijke wet- en regelgeving (bijvoorbeeld bij staatssteun).
4. Verandering hoeft niet altijd (enkel) negatief te zijn
Hoewel de afname van de huurvoorraad vaak wordt gezien als een negatieve ontwikkeling, biedt zij ook kansen voor partijen die bereid zijn zich flexibel op te stellen. Voor verhuurders kan herpositionering van vastgoed een optie zijn. Door te investeren in verduurzaming of kwaliteitsverbetering kan in sommige gevallen een hogere WWS-score worden behaald, waardoor meer ruimte ontstaat binnen de huurregulering. Het is daarnaast mogelijk om een pand een andere bestemming te geven of te verkopen aan eindgebruikers, mits dit volgens de wet is toegestaan; zo kan het vastgoed op de lange termijn rendabel blijven.
Voor woningcorporaties liggen er kansen in verdere professionalisering en samenwerking. Door schaalvoordelen te benutten en juridische risico’s zorgvuldig in kaart te brengen, kunnen corporaties ondanks (nieuwe) beperkingen, toch blijven investeren in hun woningvoorraad. Daarbij is het van belang om niet alleen te kijken naar de korte termijn, maar ook naar de juridische houdbaarheid van beleid en contracten op de lange termijn.
5. Juridische aandachtspunten voor de praktijk
In deze snel veranderende markt is het voor verhuurders en woningcorporaties van belang scherp te blijven op hun juridische verplichtingen. Denk aan:
Indien niet juist aan wet- en regelgeving wordt voldaan, kan dit bijvoorbeeld leiden tot (contractuele) boetes of gerechtelijke procedures, bijvoorbeeld in deze zaak waarbij de vraag speelde of geen uitzondering moest worden gemaakt op het beginsel ‘koop breekt geen huur’.
6. Conclusie
De toenemende afname van de huurvoorraad brengt een verschuiving in de Nederlandse huurmarkt met zich mee. Voor verhuurders en woningcorporaties betekent dit niet langer gegarandeerde winst. Wie nog een mooi rendement wil behalen, zal zich moeten aanpassen.
Voor partijen die bereid zijn hun vastgoedstrategie aan te passen en juridisch doordacht vorm te geven, brengt de veranderende huurmarkt ook kansen met zich mee. Indien tijdig en op juiste wijze wordt ingespeeld op (nieuwe) wet- en regelgeving, zorgvuldig wordt omgegaan met de belangen van huurders en de toekomststrategie indien nodig wordt aangepast, blijft het mogelijk om ook in deze markt lucratief te verhuren.
Bij Sijben en Partners Advocaten denken wij graag met u mee en staan wij klaar als sparringpartner. In een veranderende markt moet juridische bijstand geen last resort zijn, maar juist een essentieel onderdeel van toekomstbestendig vastgoedbeheer. Heeft u vragen over een van uw vastgoedobjecten? Neemt u dan vrijblijvend contact op met Naud Peters via peters@sijbenpartners.nl.
Artikel geschreven door: mr. Naud Peters