Sijben & Partners Advocaten
Laan van Hövell tot Westerflier 23
6411 EW, Heerlen
info@sijbenpartners.nl
Laan van Hövell tot Westerflier 23
6411 EW, Heerlen
info@sijbenpartners.nl
Bestuurders van vastgoedvennootschappen worden vaak gezien als professionals die opereren in een omgeving met forse investeringen, veel contractuele verplichtingen en een hoog tempo van besluitvorming. Dat maakt de vastgoedsector niet alleen dynamisch, maar ook juridisch risicovol. Wanneer een project vertraging oploopt, een financiering afketst of een begroting te optimistisch blijkt, kijken schuldeisers en aandeelhouders al snel naar het bestuur: kon dit worden voorkomen? Werd er verwijtbaar gehandeld? En nog ernstiger; kan/kunnen de bestuurder(s) persoonlijk aansprakelijk worden gesteld?
In dit artikel zet Naud Peters de belangrijkste aandachtspunten op een rij voor ondernemers, vastgoedbeleggers en bestuurders die actief zijn binnen vastgoed-bv’s. Niet om angst aan te jagen, maar om duidelijkheid te bieden. Een goede voorbereiding en zorgvuldig handelen verkleinen bestuurlijke risico’s immers aanzienlijk.
1. Het spanningsveld: ondernemingsrisico vs. onbehoorlijk bestuur
Elke vastgoedonderneming, van ontwikkelaar tot beheerder en van beleggingsvehikel tot project-bv, neemt bewust risico’s. Fluctuerende bouwkosten, rentestijgingen, tegenvallende huurprijzen en omgevingsrechtelijke beperkingen horen bij de sector. Bestuurders moeten beslissingen durven nemen, ook wanneer deze niet zonder risico zijn.
De wet (zie de artikelen 2:9 BW en 2:248 BW) erkent dat bestuurders ruimte hebben om te ondernemen, maar er is een grens. Als een bestuurder een ernstig verwijt kan worden gemaakt (nader uitgewerkt in de rechtspraak), kan deze persoonlijk worden aangesproken voor geleden schade. Die grens is niet altijd scherp omlijnd. In de vastgoedpraktijk speelt bovendien nog mee dat beslissingen vaak onder tijdsdruk worden genomen en op basis van onvolledige informatie. Dat maakt het extra belangrijk om goed vast te leggen wáárop beslissingen zijn gebaseerd.
2. Veelvoorkomende risico’s bij vastgoed-bv’s
- Te optimistische prognoses en waarderingen
Projectbegrotingen vormen de basis voor financieringen, investeringsbeslissingen en contracten met aannemers. Te rooskleurige aannames (denk aan onrealistisch hoge verkoopprijzen, onderschatte bouwkosten of een te korte ontwikkelperiode), kunnen achteraf leiden tot claims van financiers of mede-investeerders.
Een bestuurder hoeft geen glazen bol te hebben, maar moet wel zorgvuldig zijn in het verzamelen en beoordelen van informatie. Betrek externe taxateurs, laat aannames onderbouwen en documenteer waarom bepaalde keuzes zijn gemaakt. Wie kan aantonen dat beslissingen weloverwogen tot stand zijn gekomen, staat juridisch al veel sterker.
- Schending van informatie- en mededelingsplichten
Financiers, aandeelhouders of projectpartners moeten kunnen vertrouwen op correcte en volledige informatie. In de vastgoedsector komen situaties voor waarbij een bestuurder weet dat:
Het achterhouden of bagatelliseren van dit soort informatie kan worden gezien als onbehoorlijk bestuur. Een bestuurder mag een negatief signaal duiden en nuanceren, maar niet verzwijgen.
- Interne tegenstrijdige belangen
In vastgoedstructuren komen regelmatig constructies voor waarin bestuurders meerdere petten op hebben: bestuurder van de project-bv én aandeelhouder, of bestuurder én betrokken via een andere onderneming in de keten (bijvoorbeeld als onderaannemer of verkopende partij). Dit is niet per definitie verboden, maar brengt wel extra verplichtingen met zich mee.
Een bestuurder moet altijd handelen in het belang van de vennootschap. Zodra een persoonlijk of extern belang een rol speelt, is sprake van een tegenstrijdig belang. De bestuurder mag in zo’n geval niet deelnemen aan de besluitvorming en moet zorgen voor volledige transparantie en correcte vastlegging. Gebeurt dat niet, dan kan de bestuurder achteraf worden aangesproken, ook als de uitkomst van de beslissing op zichzelf redelijk was.
- Financieringsproblemen en betalingsonmacht
De vastgoedsector is kapitaalintensief en gevoelig voor rente- en marktontwikkelingen. Een bv die kampt met liquiditeitsproblemen, begeeft zich al snel in de gevarenzone van bestuurdersaansprakelijkheid. Denk hierbij aan:
Bestuurders zijn verplicht tijdig in te grijpen en passende maatregelen te onderzoeken, zoals herfinanciering, verkoop van activa, kostenbeheersing of een gecontroleerde afbouw.
3. Doorbraak van aansprakelijkheid: wanneer grijpt de rechter in?
Bij een faillissement kan de curator bestuurders aanspreken op grond van artikel 2:248 BW. Buiten faillissement kan een individuele schuldeiser naar de rechter stappen op basis van onrechtmatige daad ex artikel 6:162 BW. In beide situaties staat de volgende vraag centraal: kan de bestuurder een persoonlijk ernstig verwijt worden gemaakt?
Een aantal omstandigheden die de rechter alsdan zwaar laat meewegen zijn:
- Structureel slecht financieel beheer. Geen deugdelijke administratie, geen project- of liquiditeitsbewaking, of een voortdurende overschrijding van budgetten zonder corrigerend optreden.
- Het aangaan van verplichtingen terwijl nakoming niet realistisch was. Bijvoorbeeld een aannemingsovereenkomst tekenen terwijl de financiering nog geheel onzeker was, zonder dit te melden.
- Onjuiste of misleidende informatie verstrekken. Tegenover investeerders, huurders, financiers of toezichthouders.
- Ernstige nalatigheid in vergunningstrajecten. Projecten die vertraging oplopen omdat bestuurders niet tijdig de benodigde vergunningsprocedures hebben opgestart of belangrijke risico’s hebben genegeerd.
- Belangenverstrengeling zonder adequate waarborgen. Bijvoorbeeld een bv die vastgoed aankoopt van een gelieerde partij zonder onafhankelijke waarde-indicatie.
De rechtspraak is duidelijk: bestuurders hoeven geen perfecte beslissingen te nemen, maar wél zorgvuldige beslissingen die zijn gebaseerd op realistische uitgangspunten en goed gedocumenteerde afwegingen.
4. Praktische handvatten om risico’s te beperken
Gelukkig zijn de meeste vormen van bestuurdersaansprakelijkheid in de praktijk goed te voorkomen. Hieronder volgen een aantal aanbevelingen.
1. Documenteer besluitvorming. Notuleer bestuursbesluiten uitgebreid. Neem op:
Dit is vaak doorslaggevend bewijs.
2. Werk met realistische en onderbouwde prognoses. Laat taxaties uitvoeren door onafhankelijke deskundigen. Check aannames over bouwkosten, rentes en verkoopopbrengsten. Hou rekening met scenario’s waarin de markt tegenzit.
3. Bewaak de liquiditeit en stuur tijdig bij waar nodig. Een maandelijkse cashflowprognose is in een vastgoedproject geen luxe, maar noodzaak. Straal als bestuurder uit dat financiële discipline prioriteit heeft.
4. Wees transparant richting stakeholders. Slecht nieuws melden is vervelend, maar achteraf verwijtbaar zwijgen is riskanter. Stel financiers, co-investeerders en partners tijdig op de hoogte van relevante ontwikkelingen.
5. Zorg voor heldere afspraken bij tegenstrijdige belangen. Leg schriftelijk vast wanneer een bestuurder zich onthoudt van besluitvorming. Gebruik externe waardering of second opinions.
6. Bewaak vergunningstrajecten actief. Zorg dat één verantwoordelijke binnen de organisatie het overzicht heeft over alle benodigde vergunningen, termijnen en voorwaarden.
7. Overweeg een D&O-verzekering (bestuurdersaansprakelijkheid). Dit biedt bescherming bij externe claims, al valt opzettelijk of bewust roekeloze handelen dikwijls niet onder de dekking. Voor professionele vastgoedbestuurders is een dergelijke verzekering vaak onmisbaar.
5. Conclusie: zorgvuldig bestuur is de beste bescherming
De vastgoedsector is risicovol en staat zelden stil. Juist daarom wordt van bestuurders verwacht dat zij professioneel, transparant en zorgvuldig handelen. Bestuurdersaansprakelijkheid dreigt niet bij elke tegenvaller; de rechter heeft begrip voor normale ondernemingsrisico’s. Het gaat vaak mis wanneer bestuurders onvoldoende informatie verzamelen, waarschuwingstekens negeren of andere belangen laten prevaleren boven het vennootschapsbelang.
Met een goed ingerichte governance, duidelijke besluitvorming en tijdige communicatie kunnen bestuurders hun risico’s substantieel beperken. En dat creëert rust, niet alleen binnen het bestuur en de organisatie, maar ook bij financiers, aandeelhouders en (externe) partners.