Recht op huurkorting

De Hoge Raad heeft recent overwogen dat huurders van zogenaamde 290-bedrijfsruimten (zoals horeca) recht hebben op huurkorting als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. Lees in dit artikel wanneer en in welke mate aanspraak kan worden gemaakt op huurkorting.

De rechtbank Limburg heeft bij vonnis van 31 maart 2021 prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad in het kader van huurkorting als gevolg van de overheidsmaatregelen die worden genomen ter bestrijding van het coronavirus.

Volgens de Hoge Raad kan bij huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten er in beginsel vanuit worden gegaan dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid oplevert op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. In dat geval bestaat aldus een recht op huurkorting.

Voorts overweegt de Hoge Raad dat de coronacrisis in de regel niet in de risicosfeer van de huurder dan wel de verhuurder valt en dat de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties in beginsel het beste kan worden ondervangen door dit nadeel – voor zover niet al gecompenseerd door de overheid – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder. Het uitgangspunt is aldus om het nadeel 50/50 te verdelen.

De Hoge Raad heeft tevens een stappenplan meegegeven om de huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden te berekenen:

de overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;

het met dat percentage overeenstemmende deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;

de procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (de referentieomzet); een en ander volgens de formule:

100% - (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet);

het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder draagt 50% van het nadeel), tenzij het redelijk is om een andere verdeling te volgen.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Heeft u vragen naar aanleiding van bovenstaande, neem dan neem dan vrijblijvend contact op met onze gespecialiseerde advocaten in Heerlen via info@sijbenpartners.nl dan wel via 045 – 560 22 00.