Huurprijsvermindering tijdens de coronacrisis?

De coronacrisis grijpt om zich heen en nog steeds ligt een groot deel van het dagelijks leven stil. De maatregelen die ter bestrijding van het virus zijn genomen hebben geleid tot de gedwongen sluiting van een groot aantal ondernemingen, zoals sportscholen en horecagelegenheden. Andere sectoren, waaronder de detailhandel, laten dramatische cijfers zien. In de tussentijd lopen de vaste lasten gewoon door. Bij veel ondernemers rijst hierdoor de vraag welke gevolgen de coronacrisis heeft voor de huurbetalingsverplichting.

 

Grote winkelketens, zoals ICI Paris XL en H&M, hebben aangekondigd geen of minder huur te zullen betalen voor bedrijfspanden die wegens de coronacrisis gesloten zijn. Dit terwijl deze winkelketens vrijwillig de deuren hebben gesloten.

 

Mag een bedrijfsmatige huurder de huurbetalingsverplichting eenzijdig stopzetten? Welke voorwaarden gelden hiervoor? En maakt het bij de beoordeling van die vraag verschil of het bedrijf op eigen initiatief of op last van de overheid is gesloten?

 

Uitgangspunt van het huurrecht is dat de huurder het genot van het gehuurde heeft. Een sluiting van het bedrijfspand wegens de coronacrisis kan onder bepaalde omstandigheden worden aangemerkt als een gebrek, zodat er recht bestaat op opschorting van de huur of huurprijsvermindering.

 

Het recht op huurprijsvermindering in geval van een gebrek kan in de individuele huurovereenkomst zijn uitgesloten. Dit betekent echter niet automatisch dat de huurder – ook onder de omstandigheden van de coronacrisis – gehouden is tot betaling van de volledige huurprijs.

 

Een huurder die in financieel zwaar weer verkeert ten gevolge van de coronacrisis, kan zich tot de rechter wenden met het verzoek de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk te wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden. Door de coronacrisis is immers een uitzonderlijke situatie ontstaan die voor contractspartijen niet voorzienbaar was. De rechter kan bepalen dat er minder huur verschuldigd is over de periode waarin de coronacrisis voortduurt.   

 

Ook kan de rechter bepalen dat de verplichting tot doorbetaling van de volledige huur tijdens de coronacrisis naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Een tijdelijke staking van de huurprijs of huurprijsvermindering kan onder deze omstandigheden gerechtvaardigd zijn.

 

Voor het indienen van het juiste verzoek bij de rechtbank is specialistische kennis van het huurrecht vereist. Sijben & Partners Advocaten heeft diverse ondernemers met succes bijgestaan en onder andere huurprijsverminderingen bewerkstelligd.

Noodpakket 2.0

Twee maanden na aankondiging van het Noodpakket banen en economie verlengt het kabinet diverse maatregelen uit het eerste noodpakket. Hierbij worden wel verschillende voorwaarden aangepast om ruimte te geven aan het aanpassingsvermogen van de economie. Onderstaand wordt op de belangrijkste wijzigingen ingegaan.

 

Tijdelijke noodmaatregel overbrugging voor werkbehoud (NOW)

Met het oog op het aflopen van het eerste subsidietijdvak per 31 mei 2020, heeft het kabinet besloten de NOW-regeling met drie maanden te verlengen. Het doel van de NOW blijft ongewijzigd; het voor werkgevers met een terugval in de omzet van ten minste 20% mogelijk te maken zoveel mogelijk werknemers in dienst te houden.

 

Het streven is dat het tweede aanvraagtijdvak per 6 juli 2020 wordt opengesteld, waarbij een tegemoetkoming voor de loonkosten over de periode juni, juli en augustus kan worden aangevraagd. De tegemoetkoming dient nog altijd te worden gerelateerd aan het omzetverlies en bedraagt maximaal 90% van de loonsom. De omzetdaling wordt vastgesteld over een driemaandsperiode die start op 1 juni, 1 juli of 1 augustus, waarbij voor aanvragers die voor de tweede keer een beroep doen op de NOW de omzetperiode moet aansluiten op de periode in het eerste tijdvak. De referentiemaand van de loonsom wijzigt van januari naar maart van dit jaar.

 

Voor zowel de NOW 1.0 als de NOW 2.0 geldt dat subsidies die ondernemers in het kader van de coronacrisis ontvangen als omzet meetellen. Dit geldt ook voor de nieuwe Tegemoetkoming Vaste Lasten, waar later verder op wordt ingegaan.

 

Door het veranderende economische tij worden de voorwaarden van de NOW-regeling aangepast. Het kabinet heeft besloten dat de hoogte van de correctie op de loonsom als gevolg van bedrijfseconomisch ontslag zal worden aangepast voor de tweede tranche. Bij de afrekening zal daarom de subsidie voor ontslagaanvragen om bedrijfseconomische redenen niet langer 150%, maar voor 100% worden gecorrigeerd met de hoogte van de loonsom van de werknemers waarvoor ontslag is aangevraagd. Het gaat hierbij om ontslagaanvragen die in de periode 1 juni tot en met 31 augustus 2020 worden ingediend.

 

Om in aanmerking voor de tweede tranche van de NOW te komen, zullen bedrijven voorts op het aanvraagformulier voor de NOW moeten verklaren, in geval de Wet Melding Collectief Ontslag (ontslagaanvragen voor 20 of meer personen in één regio moeten worden gemeld aan de vakbonden) van toepassing is, dat zij gedurende een periode van 4 weken zullen overleggen met de vakbonden over de voorgenomen ontslagen en de aanvraag voor ontslag niet eerder in te dienen dan 4 weken nadat de WMCO-melding aan de vakbeweging is gedaan.

 

Verder wordt bij gebruikmaking van de NOW 2.0-regeling als voorwaarde gesteld dat een bedrijf of groep geen dividend of bonussen mag uitkeren of eigen aandelen in mag kopen over 2020. Dit moet bij aanvang verklaard worden. Daarnaast wordt als aanvullende voorwaarde opgenomen dat werkgevers een inspanningsverplichting hebben om hun werknemers te stimuleren om aan bij- of omscholing te doen. Eveneens wordt de forfaitaire opslag in de verlengde NOW-regeling gewijzigd van 30% naar 40%. Hiermee komt het kabinet bedrijven extra tegemoet.

 

Voorts worden seizoensbedrijven tegemoetgekomen door een aanpassing in het eerste subsidietijdvak van de NOW. Deze aanpassing is een extra compensatie voor werkgevers die vanwege een seizoenspatroon of andere redenen een te lage, niet-representatieve loonsom in januari hadden ten opzichte van de subsidieperiode maart tot en met mei. De aanpassing werkt als volgt: indien de loonsom van maart tot en met mei hoger is dan de loonsom van driemaal januari wordt de loonsom van maart tot en met mei als uitgangspunt genomen voor de berekening van de subsidiehoogte bij vaststelling. De aanpassing wordt automatisch bij de subsidievaststelling toegepast bij aanvragers voor wie dit voordelig uitpakt.

 

Tegemoetkoming Vaste Lasten MKB

Voor de onderdelen van het brede MKB die het hardst geraakt worden door de crisis doordat ze de effecten voelen van de overheidsmaatregelen komt een regeling Tegemoetkoming Vaste Lasten MKB. Deze bedrijven krijgen afhankelijk van de omvang van het bedrijf, de hoogte van de vaste kosten, en de mate van omzetderving een tegemoetkoming voor hun vaste lasten tot een maximum van € 20.000,- voor drie maanden. De sectoren die onder de huidige TOGS vallen komen hiervoor in aanmerking. De toegang tot deze regeling begint pas bij een omzetverlies van minstens 30%.

 

Tijdelijke overbruggingsregeling zelfstandige ondernemers (Tozo)

Op grond van de Tozo kunnen zelfstandige ondernemers een tegemoetkoming ontvangen als gevolg van gederfde inkomsten. De Tozo wordt eenmalig met drie maanden verlengd, waarbij de uitkeringstermijn loopt tot en met 31 augustus. In de nieuwe ‘Tozo 2-regeling is wel een partnerinkomenstoets opgenomen. Huishoudens met een inkomen boven het sociaal minimum zullen onder de Tozo 2 geen aanspraak meer kunnen maken op een tegemoetkoming in het levensonderhoud. Om een snelle uitvoering te waarborgen zal bij een aanvraag voor Tozo 2 een verklaring worden gevraagd van de ondernemer en diens partner dat er sprake is van een situatie waarin het huishoudinkomen onder het sociaal minimum terecht is gekomen als gevolg van de coronacrisis.

 

Fiscale maatregelen

Het kabinet verlengt de periode waarin ondernemers zich voor de uitstelregeling voor belastingschulden kunnen aanmelden van 19 juni naar 1 september 2020. Ondernemers krijgen op eerste verzoek drie maanden uitstel van betaling. Ondernemers kunnen langer dan drie maanden uitstel van betaling krijgen als zij aannemelijk maken dat ze door de coronacrisis in betalingsproblemen zijn gekomen. Tevens wordt de verlaagde invorderingsrente van 4% naar 0,01% verlengd tot 1 oktober 2020. Ook de btw-vrijstelling voor medische hulpgoederen, de btw-vrijstelling voor uitlenen van zorgpersoneel, de versoepeling van het urencriterium voor IB-ondernemers en de periode waarin een tijdelijk uitstel van hypotheekbetalingen met behoud van recht op hypotheekrenteaftrek kan worden aangevraagd en verleend, worden verlengd tot 1 september 2020.

 

Wilt u meer weten over het noodpakket 2.0 of kunnen wij u behulpzaam zijn bij het indienen van een aanvraag van de subsidie(s), neem dan vrijblijvend contact via info@sijbenpartners.nl dan wel via 045 – 560 22 00.

Wijziging NOW-regeling; individuele werkmaatschappijen van een concern kunnen een beroep doen op de NOW

De tweede wijziging van de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid is onlangs gepubliceerd. Deze wijzigingsregeling is per 5 mei 2020 van kracht.

 

De belangrijkste wijziging is dat het voor individuele werkmaatschappijen mogelijk wordt gemaakt om subsidie voor hun loonkosten aan te vragen op basis van een omzetdaling van de werkmaatschappij, indien bij het concern sprake is van minder dan 20% omzetdaling. Voordien kon een werkmaatschappij afzonderlijk van een concern geen aanspraak maken op de NOW-regeling, daar sprake moest zijn van een omzetdaling van ten minste 20% bij het concern. Van deze hoofdregel kan nu dus worden afgeweken.

 

Aan deze mogelijkheid voor werkmaatschappijen worden wel extra voorwaarden verbonden. De werkmaatschappij moet onder meer een eigen rechtspersoonlijkheid hebben, concerns (waarvan de werkmaatschappij een beroep doet op de regeling) moeten verklaren over 2020 geen dividend of bonussen uit te keren of eigen aandelen terug te kopen tot aan en inclusief de datum van de aandeelhoudersvergadering waarin de jaarrekening over 2020 wordt vastgesteld en werkmaatschappijen met 20 of meer werknemers moeten een akkoord hebben met de betrokken vakbonden over werkbehoud bij de werkmaatschappij.

 

Voorts worden nadere controlewaarborgen gesteld. De andere werkmaatschappijen mogen geen opdrachten of projecten uitvoeren die ten koste gaan van de subsidie vragende entiteit, die dit normaal gesproken zou uitvoeren en die voor die entiteit afwijkend zijn. Er mogen in of over de meetperiode niet op een laat of later moment opdrachten worden omgeboekt van de subsidie vragende entiteit naar een andere entiteit binnen de werkmaatschappij. Verder geldt dat als werknemers van de werkmaatschappij in het subsidie-tijdvak activiteiten ondernemen bij een andere entiteit, dan dient bij de vaststelling van de subsidie de omzetderving van de werkmaatschappij te worden verlaagd met de daaruit voortvloeiende (theoretische) omzet.

Wilt u meer weten over de NOW-regeling of kunnen wij u behulpzaam zijn bij het indienen van een aanvraag, neem dan vrijblijvend contact op via info@sijbenpartners.nl dan wel via 045 – 560 22 00.

Sijben & Partners Academy

In verband met het corona virus hebben wij besloten alle geplande lezingen en masterclasses van de Sijben & Partners Academy in de maanden april, mei en juni te verplaatsen naar september, oktober, november en december. Wij ontvangen dan, zoals het er nu uitziet, maximaal 10 personen per lezing en zorgen voor meer dan anderhalve meter afstand tussen de deelnemers. De regels van het RIVM worden door ons strikt nageleefd.

Onze Sijben & Partners Academy omvat een reeks lezingen die zijn bedoeld om u zowel te voorzien van actuele en nuttige informatie over diverse onderwerpen, alsook om in een informele setting met elkaar van gedachten te kunnen wisselen over praktijkervaringen of vragen te stellen. Aan deelname zijn geen kosten verbonden.

Aanmelden kan via: https://sijbenpartners.nl/lezingenseminars/aanmelden.php?sector=AR

Hoe om te gaan met vakantiedagen tijdens de coronacrisis?

Door de uitbraak van het coronavirus nemen de activiteiten in een groot aantal sectoren af. Een dalende omzet voor een langere periode ligt veelal in het verschiet. Aanlokkelijk om als werkgever aan werknemers te verzoeken om in deze periode vakantiedagen op te nemen. Maar mag een werkgever haar werknemers ook verplichten om vakantiedagen op te nemen? En hoe om te gaan met het intrekken van reeds ingediende verlofaanvragen?

 

Vaststellen van de vakantieperiode

Krachtens artikel 7:638 lid 2 BW stelt de werkgever in beginsel de vakantie vast overeenkomstig de wensen van de werknemer. Afwijking van dit uitgangspunt is mogelijk voor zover hierin is voorzien bij schriftelijke arbeidsovereenkomst dan wel bij of krachtens collectieve arbeidsovereenkomst. In dat geval kan een regeling zijn overeengekomen waaruit blijkt dat de werkgever de vakantiedagen – individueel dan wel collectief – kan vaststellen. Overeenstemming met de werknemer hoeft hierbij geen vereiste te zijn. Wel van belang is dat de werkgever het besluit tijdig vaststelt. De werknemer moet enige mogelijkheid worden geboden om invulling te geven aan de vakantiedag(en).

 

Intrekken verlofaanvragen

Eenmaal vakantiedagen vastgesteld, dan moet een werknemer deze in principe opnemen. De werknemer kan echter aan de werkgever vragen om het verlof in te trekken, bijvoorbeeld omdat de reis is geannuleerd. De werkgever moet zwaarwegende belangen hebben om niet aan de intrekking mee te werken. De werkgever kan zich in deze coronacrisis op het standpunt stellen om niet mee te werken aan de intrekking, omdat – gelet op de bedrijfseconomische gevolgen – het nu niet redelijk is om de verlofaanspraken in de toekomst te vergroten. Rechters zullen zich hierover moeten uitspreken.

Wij hebben reeds meerdere werkgevers geadviseerd over bovenstaande, al verweer gevoerd tegen vakbonden en hebben hierbij positieve resultaten bereikt. Wilt u weten hoe te handelen in bovenstaande situatie, neem dan vrijblijvend contact op via info@sijbenpartners.nl dan wel via 045 – 560 22 00.

Terug